Achat en indivision : guide et conseil
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier avec une autre personne, qu’il s’agisse de votre conjoint, partenaire de PACS, ami ou d’un membre de votre famille ? L’achat en indivision est une solution juridique pouvant être utilisée dans ce type de projet.
Ce mode d’acquisition permet de devenir copropriétaire d’un bien à plusieurs, chacun détenant une quote-part. Il présente des avantages, mais également des contraintes qu’il convient de connaître avant de se lancer.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes (appelées coindivisaires) détiennent ensemble un droit de propriété sur un même bien, sans que celui-ci soit matériellement divisé. Chaque indivisaire est propriétaire d’une part, exprimée en quote-part indivise (par exemple 50/50 ou 60/40).
Ce mode d’acquisition est souvent utilisé par des couples non mariés, souhaitant acquérir ensemble un bien immobilier.
L’indivision est encadrée par les articles 815 et suivants du Code civil, qui définissent les droits et devoirs des coindivisaires. Elle peut être volontaire (choisie lors d’un achat) ou légale (issue d’une succession par exemple). En matière d’achat immobilier, il s’agit d’un choix souvent motivé par la simplicité et la souplesse.
Une alternative simple à d’autres régimes
Contrairement au régime de la SCI (Société Civile Immobilière), l’achat en indivision ne nécessite pas la création d’une structure juridique. Il est donc plus rapide et moins coûteux à mettre en œuvre.
Les avantages de l’achat en indivision
Flexibilité dans la répartition des parts
Les coindivisaires peuvent définir librement la répartition des parts en fonction de leur contribution financière. Il est ainsi possible d’acheter à 50/50 ou selon un autre ratio, selon ce que chacun investit.
Simplicité administrative
Aucun statut juridique complexe n’est requis. Il suffit d’indiquer dans l’acte d’achat les identités des coacquéreurs, leurs quotes-parts et, idéalement, d’établir une convention d’indivision.
Accès facilité à la propriété
L’achat en indivision permet à des personnes qui n’auraient pas les moyens d’acheter seules un bien immobilier d’y accéder ensemble.
Les inconvénients et limites de l’indivision
Une gestion parfois complexe
Les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Cela peut devenir un frein en cas de désaccord entre coindivisaires, notamment pour la vente ou la réalisation de travaux.
Le risque de blocage
Tout indivisaire peut à tout moment demander la sortie de l’indivision (article 815 du Code civil). Cela peut forcer une vente du bien si aucun accord amiable n’est trouvé, sauf si une convention d’indivision limite cette possibilité.
Fiscalité spécifique
En cas de plus-value à la revente, la fiscalité s’applique à chaque coindivisaire selon sa quote-part. De plus, certains frais (notamment de succession ou de donation) peuvent être plus complexes à calculer.
Financement parfois plus contraint
Les banques demandent généralement que les coacquéreurs soient solidaires du crédit. Cela signifie que si l’un ne rembourse pas sa part, les autres doivent compenser. Pour encadrer au mieux cette acquisition, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision.
L’intérêt de la convention d’indivision
La convention d’indivision est un acte notarié permettant de fixer les règles de fonctionnement entre coindivisaires. Elle est vivement recommandée pour prévenir les conflits.
Contenu d’une convention d’indivision
- Répartition des charges (impôts, travaux, entretien)
- Conditions d’occupation du bien
- Règles de prise de décision
- Clause de rachat des parts
- Durée de l’indivision (5 ans maximum, renouvelable)
Elle peut également prévoir une clause d’agrément pour encadrer la vente de parts à des tiers.
Pourquoi faire appel à un notaire ?
Le notaire joue un rôle central dans la rédaction de la convention d’indivision. Il veille à sa validité juridique, conseille les parties, et l’enregistre auprès des services fiscaux. C’est un véritable gage de sécurité pour les coacquéreurs.
Fiscalité de l’achat en indivision
La fiscalité liée à l’achat en indivision dépend du mode d’acquisition.
En cas de revente, la plus-value immobilière est calculée individuellement pour chaque indivisaire. Si le bien est occupé à titre de résidence principale, l’exonération de la plus-value peut s’appliquer.
En cas de décès d’un coindivisaire, sa quote-part intègre sa succession. Les autres indivisaires peuvent être contraints de racheter ces parts ou de vendre le bien, sauf si une clause de rachat prioritaire ou une convention spécifique a été prévue. Pour en savoir plus sur les aspects fiscaux, consultez notre article dédié à la fiscalité immobilière.
Nos conseils pour sécuriser un achat en indivision
- Anticiper les désaccords : discutez en amont des scénarios conflictuels (revente, séparation, décès) et encadrez-les par écrit.
- Rédiger une convention d’indivision : un document indispensable pour éviter les litiges.
- Faire appel à un notaire : dès la phase de compromis, il peut conseiller sur la meilleure stratégie.
- Évaluer les financements : choisissez entre un prêt commun ou plusieurs prêts individuels, selon votre situation.
- Prévoir la sortie : inclure une clause de rachat des parts dans la convention peut éviter une vente imposée.
Conclusion : un mode d’acquisition à encadrer avec rigueur
L’achat en indivision constitue une solution accessible et souple pour acquérir un bien à plusieurs. Il permet d’adapter la répartition des parts, de mutualiser les efforts financiers et de faciliter l’accès à la propriété. Toutefois, il impose une rigueur juridique et une anticipation des risques pour éviter les litiges.
Faire appel à un notaire et formaliser une convention d’indivision sont des étapes essentielles pour sécuriser le projet. En cas de doute, mieux vaut être bien conseillé pour faire de l’achat en indivision un investissement serein et durable.
FAQ – Achat en indivision
Peut-on acheter en indivision sans être mariés ?
Oui, l’indivision est ouverte à tous, y compris aux couples non mariés, amis ou membres de la famille. Ce régime n’impose aucun lien juridique ou familial entre les coacquéreurs.
Quelle est la différence entre indivision et SCI ?
L’indivision ne nécessite pas la création d’une structure juridique. La SCI, en revanche, est une société dotée de statuts, offrant plus de souplesse mais impliquant davantage de formalités.
Peut-on sortir de l’indivision à tout moment ?
Oui, sauf si une convention d’indivision prévoit une durée minimale. Tout indivisaire peut demander la sortie de l’indivision en sollicitant la vente du bien ou le rachat de ses parts.
Qui paie les frais en cas de revente ?
Les frais sont répartis au prorata des quotes-parts détenues par chaque indivisaire. Il en va de même pour les plus-values éventuelles.
L’achat en indivision est-il compatible avec un prêt immobilier ?
Oui, mais les banques exigent souvent que les emprunteurs soient co-solidaires. Chaque indivisaire est alors responsable de l’intégralité du prêt en cas de défaillance des autres.
