Le droit de préemption commercial constitue un outil juridico-patrimonial majeur pour les collectivités territoriales soucieuses de préserver la dynamique et la diversité des commerces de proximité. Autorisant la commune, ou un établissement public compétent, à préempter un bien commercial (fonds de commerce, bail ou terrain), ce droit vise à maintenir l’équilibre commercial et à soutenir l’économie locale dans des zones définies comme stratégiques. Il s’inscrit dans un objectif de sauvegarde de l’activité artisanale et commerciale au cœur des centres urbains.

Définition et champ d’application du droit de préemption commercial

Les périmètres concernés et démarches

Le droit est applicable uniquement dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, institué par délibération du conseil municipal, après consultation des CCI et CMA. Avant toute cession, le vendeur doit déposer en mairie une déclaration préalable de cession (formulaire Cerfa 13644*02) en quatre exemplaires, sans laquelle la vente peut être annulée. 

Exercice du droit de préemption : procédures et délais

Dès réception de la déclaration, la commune dispose de deux mois pour notifier au vendeur sa décision de préempter. Une fois l’accord trouvé sur le prix et les modalités, l’acte de cession doit être signé. Ensuite, la commune a deux ans pour revendre le bien, délai porté à trois ans si elle a mis le fonds en location-gérance. Le juge de l’expropriation peut être saisi en cas de désaccord sur le prix.

Rôle du notaire dans le droit de préemption commercial

L’intervention notariale revêt plusieurs intérêts : sécurisation juridique des actes (cession de fonds de commerce ou de bail), assistance lors de la rédaction de la déclaration préalable, coordination avec la commune pour respecter les délais, et accompagnement international des acquéreurs ou cédants ; en particulier, ce professionnel veille à l’expression claire du prix, au respect des délais, à la constitution correcte du dossier de cession, et à la rédaction des actes authentiques.

Enjeux pour les propriétaires et acquéreurs

• Pour le vendeur, l’obligation de déclaration préalable engage sa responsabilité : l’omission de ce formalisme peut entraîner la nullité de la vente .
• Pour l’acheteur, le droit de préemption communal, s’il est exercé, entraînera son éviction.

Les acteurs peuvent aussi envisager une délégation du droit à un établissement public ou SEM, autorisée depuis 2014.

Conclusion

Le droit de préemption commercial représente un levier puissant pour le maintien et l’animation du tissu commercial local. Il impose des contraintes légales spécifiques aux vendeurs, tandis que les collectivités doivent respecter des formalités internes et des calendriers stricts. L’accompagnement du notaire permet de garantir la conformité des procédures, d’anticiper les risques et de sécuriser les transactions tant sur le plan juridique que fiscal. Dans un contexte de revitalisation urbaine, ce mécanisme, parfaitement encadré, contribue à soutenir la diversité et la vitalité du commerce de proximité.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il refuser la décision de préemption ?

Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la préemption, mais il peut contester le prix proposé par la commune. En l’absence d’accord amiable sur la valeur du bien, le juge de l’expropriation est compétent pour fixer le prix (article L213-4 du Code de l’urbanisme).

Que devient le bien après préemption par la commune ?

Une fois le bien acquis, la commune doit, dans un délai maximal de deux ans (ou trois ans pour une location-gérance), le rétrocéder à un commerçant, un artisan ou une entreprise, en vue de l’exploiter conformément aux objectifs de sauvegarde du tissu économique local.

Le recours au notaire est-il obligatoire ?

Il est fortement recommandé. Le notaire sécurise la procédure de cession, veille au respect des formalités (notification, délais, rédaction d’actes), et accompagne tant les cédants que les collectivités dans la gestion des implications juridiques et fiscales. Il est l’interlocuteur de confiance pour garantir la validité et la transparence de l’opération.

Quels sont les délais à respecter dans la procédure de préemption ?

• Le cédant doit adresser la déclaration préalable à la commune avant toute signature d’acte.
• La commune dispose de deux mois pour se prononcer à compter de la réception complète du dossier.
• En cas de silence de la commune au terme de ce délai, son droit est réputé non exercé.

Le droit de préemption commercial est-il compatible avec une vente urgente ?

En pratique, la vente ne peut intervenir qu’après expiration du délai de deux mois ou après réponse écrite de la commune. En cas d’urgence, il est possible de contacter la commune pour accélérer le traitement du dossier, mais le respect du formalisme reste impératif.

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